Escalada (RLH Properties): “España va a ser el país que más crezca en hoteles de lujo y ultralujo”
By @pmartinez-almeida @luis manzano
RLH Properties es una compañía hotelera destinada al segmento de lujo y ultralujo con presencia en México, donde cotiza en bolsa, y en España. Propietaria del Hotel Rosewood Villa Magna y del Bless Hotel Madrid, sigue mirando nuestro país para seguir creciendo, especialmente en zona de playa, como la Costa del Sol. Borja Escalada, CEO de la compañía, señala que España será el país que más crezca en el sector de hoteles de alto standing y que Madrid tiene mucho recorrido al alza.
Además, apunta que cada vez la gente tiene un gusto más sofisticado, pero, sobre todo, que lo que está ocurriendo es que las nuevas generaciones están tendiendo más al vivir que al tener. Están destinando muchos más recursos de su capacidad adquisitiva a vivir experiencias que a tener cosas.
Escalada considera que el segmento de lujo está creciendo no solamente porque cada vez hay más gente con alto poder adquisitivo, sino porque hay más gente con menor poder adquisitivo que destina más parte de su salario a vivir estas experiencias
¿Qué es RLH Properties y por qué se funda?
RLH Properties es una compañía hotelera destinada al segmento de lujo y ultralujo que se dedica fundamentalmente a la adquisición, a la construcción y sobre todo, a la operación de activos hoteleros de lujo y negocios residenciales, asociados a activos hoteleros.
En qué consiste esta tendencia de levantar hoteles y viviendas al mismo tiempo
Muchos de nuestros activos hoteleros incluyen un negocio residencial anejo. Si bien es una tendencia que viene desde hace mucho tiempo, probablemente la reciente pandemia del covid lo ha acelerado todavía más. Son residencias operadas por el propio hotel, pero que son propiedad de particulares. Cuando el propietario no utiliza la residencia, esta es operada como si fuese una unidad más del hotel y eso genera más comunidad en el hotel, lo que genera más vida y por lo tanto también un consumo en alimentos y bebidas. Entonces, genera más inventario al hotel para poder atender más demanda y además proporciona un tipo de alojamiento que cada vez es más demandado y que es algo un poco más allá de una habitación o de una suite de un hotel: es una residencia, con todo lo que eso supone.
Por ejemplo, el hotel One&Only Mandarina tiene 55 residencias y los propietarios no solamente pueden hacer uso de todo el resort, sino que, además, cuando no lo están utilizando, el hotel alquila las villas. Eso lo hacemos también en el hotel Rosewood Mayakoba o en el propio Fairmont Mayakoba, con un concepto que va más allá, que incluye además fracciones de apartamentos que luego además se incorporan a un programa que tiene la cadena de intercambio de semanas en sus distintos resorts.
Cada vez hay más empresas que apuestan por el modelo de multipropiedad de viviendas de lujo
Es una tendencia que viene desde hace mucho tiempo y que viene a satisfacer una doble vertiente. Por un lado, propietarios que quieren tener una vivienda o una villa, en nuestro caso muy exclusiva, pero que no quieren tener que sufrir lo que es ocuparse de la villa. Por lo tanto, el hotel se ocupa absolutamente de todo desde cuando no estás, por supuesto, a cuando estás y que te ofrezcan todos los servicios. Y al mismo tiempo también está la segunda variable, que es atender una demanda cada vez más creciente de gente que quiere ir a un hotel, pero quiere más espacio que una habitación o que una gran suite y quiere sentirse más en una casa y tener de ese modo una villa.
Tras el covid se han incrementado más las demandas de espacios más grandes de distancia social y sobre todo se están alargando las estancias. Y si a eso le añades ya la variable del home office, etc, pues hace que la demanda de residencias haya crecido exponencialmente, tanto para ser propietario como para alquilarlas. En general, el lujo ha sido un segmento que lleva bastante tiempo creciendo, sobre todo por diferenciación. Cada vez la gente tiene un gusto más sofisticado, pero, sobre todo, yo creo que lo que está ocurriendo es que las nuevas generaciones están tendiendo más al vivir que al tener. Están destinando muchos más recursos de su capacidad adquisitiva a vivir experiencias que a tener cosas.
Mientras que en generaciones anteriores se enfocaban primero en tener lo que se entendía que era lo básico: una casa, un coche, etcétera y luego empezar a gastar en experiencias. Hoy es muy frecuente ver en un gran restaurante a una pareja joven que está celebrando algo y que vive de alquiler seguramente, y que destina mucha más parte de su poder adquisitivo a vivir experiencias y a generar memorias.
¿Tienen más demanda las villas individuales que las habitaciones en hoteles tras el covid? ¿Qué se demanda más?
Yo diría que la demanda es creciente en las dos. Lo que pasa es que sí es cierto que, si lo comparas proporcionalmente con la demanda anterior, la que se ha acelerado más es la demanda de villas. Las dos están en un momento de demanda muy importante y la demanda todavía en Europa no la estamos notando lo suficiente porque todavía no hemos terminado de salir de la pandemia. Y luego, aparte, la coyuntura geopolítica actual también lo complica. Pero en sitios donde sea se está saliendo más o se está dejando más atrás, como ser el caso de México, la demanda hotelera ha crecido de una manera muy importante, pero lo que ha crecido todavía más proporcionalmente es la demanda de residencias. La gente quiere espacios más grandes, quiere poder disfrutar de las ventajas de un hotel, pero con las ventajas también de tener más privacidad, de tener más espacio. Y como te decía, como mencionaba, ahora mismo la privacidad es algo que yo creo que también la gente empieza a valorar cada vez más, y una villa te ofrece eso sin tener que renunciar a todas las ventajas que tiene estar en un resort, cuando quieres estar con gente tienes mucha gente, cuando quieres estar más en familia o con los amigos con los que estás viajando, pues puedes tener un espacio más, más privado.
¿Cómo funciona el negocio de las villas del complejo hotelero?
Lo que hace el hotel es operarlo exactamente igual que una habitación. Tienes tú tu llave del mismo modo que la habitación con su tarjeta magnética y tenemos el servicio de limpieza, etc. El hotel vende la residencia a la tarifa correspondiente diaria y hay un ‘revenue share’, es decir, se comparten los ingresos entre el propietario y el hotel.
¿Por qué surge RLH Properties y por qué en 2013?
Se funda porque la vocación es tratar de satisfacer o de cubrir lo que nosotros creemos que es un nicho en un segmento tradicionalmente o muy estable, que es el negocio de la hostelería de lujo y ultralujo. Pero lo hacemos convencidos de que puede haber una manera un poco distinta de operar estos activos hasta la fecha, y eso ha ido cambiando bastante en los últimos años. Normalmente, los propietarios de este tipo de activos eran inversores muy financieros o incluso familias que delegaban el 100% de la operación de los activos en marcas hoteleras. Nosotros, sin embargo, estábamos convencidos de que podíamos hacer un buen equipo con las marcas hoteleras, siendo muy activos en la gestión diaria de las propiedades. Para ello, tenemos un equipo de Asset Management, un equipo revenue management que colabora codo con codo con el operador hotelero, por supuesto, firmando en todo caso, como hemos hecho, por ejemplo, en el caso del Hotel Villa Magna con una marca hotelera, un hotel Management Agreement que opera el día a día, pero teniendo nosotros una injerencia muy importante en esa operación. Así, complementamos la experiencia de la marca con nuestra propia experiencia en gestión hotelera y, sobre todo, con nuestro conocimiento de las plazas en las que estamos. Por lo tanto, darle una vuelta a como se está invirtiendo tradicionalmente en este tipo de hoteles. Y sobre todo, convencidos de que no existía una plataforma global de inversión exclusiva en activos de lujo y ultra lujo que se especializa. Sin estar necesariamente vinculados o comprometidos con ninguna marca en concreto, sino incorporando la que consideramos es la mejor marca a cada uno de los activos.
Y en cuanto a por qué en 2013 probablemente es más coyuntural. 2013 es un momento en el que el accionista que crea la compañía, que es un vehículo, tenía unos desarrollos de tierras. Y surge la oportunidad de iniciar el proyecto comprando un activo emblemático y muy premium en México, que es el Four Seasons de la Ciudad de México. Al final yo creo que lo que tiene este segmento es que tiene muchas barreras de entrada, porque desarrollar un Villa Magna es muy difícil y comprar un Villa Magna también es muy difícil. Entonces crear un portafolio al final es complicado. A cambio, tiene la ventaja de que cuando tienes uno de estos activos normalmente tienes una marca con la que tienes exclusividad regional. Compiten ocho, 10 o 12 marcas como máximo. Por lo tanto, conoces cuál puede ser la oferta máxima con una demanda, sin embargo, que es creciente. Como te decía, el segmento de lujo está creciendo no solamente porque cada vez hay más gente con alto poder adquisitivo, sino porque además está creciendo por abajo. Cada vez hay más gente con menor poder adquisitivo que destina más parte de ese poder adquisitivo a vivir estas experiencias, lo que hace que el público objetivo sea cada vez mayor, con una demanda relativamente contenida.
¿Qué previsión de inversión tenéis para este año y sucesivos?
Te diría que posiblemente para los siguientes dos años solo con lo que tenemos previsto vamos a invertir más de 200 millones de dólares. Pero obviamente, si aparece una oportunidad que creamos que encaja, pues eso va a hacer crecer exponencialmente nuestra inversión.
Nosotros no tenemos en sí mismo unos objetivos de inversión. Yo creo que el éxito de RLH es que siempre contamos con el apoyo de nuestros accionistas cuando entendemos que hay una buena oportunidad de crecer, pero tampoco tenemos una obligación de crecer porque estas obligaciones de crecer al final pueden llevar a que tomes decisiones de inversión que no sean exactamente al 100% lo que estás buscando. Estamos permanentemente viendo oportunidades y aquellas que creemos que encajan exactamente en la estrategia que te comentaba de crear un portafolio diversificado de verdaderos activos premium, pues accedemos al capital, ya sea con nuestros accionistas o con terceros, e invertimos.
Hoy sí tenemos inversiones importantes en curso. Acabamos de iniciar la construcción del Hotel Rosewood Mandarina, que va a tener una inversión relevante. Tenemos en marcha la remodelación del Hotel Fairmont Mayakoba, donde también vamos a hacer una inversión muy importante. Acabamos de terminar la expansión del hotel Banyan Tree Mayakoba donde hemos abierto 41 nuevas habitaciones en la playa y enfrente de playa.
¿Dónde podría estar RLH en España?
RLH tiene vocación de crecimiento en Europa y por supuesto en España. Nosotros somos una compañía hotelera cotizada en México, que nacimos en México, nos expandimos por México y ahora tenemos una vocación clarísima de internacionalizar la compañía. Y obviamente que nuestro destino natural era España. Por lo tanto, una vez que hemos llegado a España y lo hemos hecho con la compra de los activos espectaculares como son el Hotel Villa Magna y el Hotel Collection Madrid, pues queremos seguir creciendo en Europa y por supuesto en España. ¿Dónde? hay muchas zonas que nos encantarían. La Costa del Sol es una zona de España que creemos que tiene mucho potencial. Tiene las características climatológicas y de conectividad aérea idóneas para establecer un activo. Hacer un destino de playa, un resort en España, teniendo ya dos activos muy buenos de ciudad, sin duda sería para nosotros un paso muy natural, pero como te digo, veremos que surge.
España es el país que más va a crecer en términos de turismo de lujo y ultralujo. Fíjate la cantidad de nuevas aperturas que está habiendo en España y en concreto en Madrid.
¿Cómo ha afectado la pandemia a la compañía y al sector hotelero?
Es evidente que a todos nos ha afectado muchísimo. Ha sido la crisis más importante conocida de las últimas décadas. Para un sector como el nuestro, que se ha visto como todos obligados a cerrar operaciones en México y en España, los dos países tomaron la decisión de suspender operaciones de toda actividad no esencial. Por lo tanto, tuvimos que cerrar todos nuestros activos tanto en México como en España. Nosotros cerramos el hotel Villa Magna y el Hotel Bless. Aprovechamos en la medida en la que la regulación nos permitía acelerar un proceso de remodelación que teníamos previsto en el Hotel Villa Magna y que se iba a celebrar en un periodo más largo de cara a poder acoger y reinaugurar como Rosewood Villla Magna.
Para nosotros el año 2020 fue un año extraordinariamente complejo donde los accionistas tuvieron que apostar de una manera importante por la compañía y respaldarla. Pero honestamente, hoy creo que tomamos la decisión correcta. Nos sentimos orgullosos de que todo nuestro equipo sigue con nosotros, que se cuidaron, que los cuidamos, que afortunadamente tuvimos un equipo que ha sufrido, por supuesto, la enfermedad y algunas pérdidas, pero de una manera muy contenida y que hoy estamos recibiendo más huéspedes de los que recibíamos en 2019.
¿Qué rentabilidad está teniendo de media de la compañía?
Este negocio tiene dos tipos de rentabilidad. La rentabilidad que generamos año con año y la revalorización que van sufriendo los activos. Y afortunadamente nosotros somos una compañía a muy largo plazo, donde nuestra vocación es conservar los activos. Por lo tanto, esa revalorización en muchos casos va a ser más teórica que práctica, porque nuestra vocación no es vender los activos. Pero todas nuestras inversiones están siendo inversiones buenas donde estamos cumpliendo nuestras expectativas tanto en ocupación como en Tarifa. Obviamente hemos sufrido una crisis importante, como te decía, con dos años muy afectados. En 2020 fuimos de las pocas compañías que obtuvo resultado operativo positivo.
Ha sido un año mixto con quizás muy buen comportamiento en nuestros activos de costa y sufriendo mucho más en los activos de ciudad. Sin embargo, en 2022 vemos claramente que los activos de ciudad empiezan a repuntar. Ojalá Europa entre en una mayor estabilidad y eso permita que se recuperen antes las ciudades. Sin duda se está recuperando más rápido en la Ciudad de México. Se va a ir produciendo esa revalorización tácita de los mismos como ya se está produciendo, y yo espero que nosotros sigamos creando valor a nuestros accionistas.
¿En qué otros países de Europa os gustaría tener presencia?
Europa es un destino que claramente queremos seguir creciendo y dentro de Europa ya estamos en España. Italia y Portugal es también una expansión natural para cualquier compañía que en Europa y en nuestro segmento. En el caso de Portugal, tiene una situación parecida a la que comentábamos antes de España, donde se está desarrollando o tratando de capturar también una parte del destino de lujo en ciudades como Lisboa, Oporto o en destinos de costa, como Comporta que yo creo que son destinos que están por explotar para ese segmento de lujo que viaja por Europa. Por lo tanto, cualquiera de esos destinos nos encajaría, pero, por desgracia, no hemos encontrado todavía nada interesante.
En el caso de Italia, pues Italia es un país que tradicionalmente ha explotado de una manera espectacular el sector de hotelería, con unas tarifas muy altas y en muchos casos con unos productos que son muy mejorables. Un destino natural para cualquier compañía que quiera hacer lujo y ultra lujo en cualquier segmento es Italia. Hemos analizado algunas oportunidades en el Lago De Como, en Milán o en Roma. Pero todavía no hemos encontrado la transacción que encaje exactamente en nuestro portafolio.
Recibimos muchas llamadas de compradores para nuestros activos. Honestamente, hoy no hemos considerado ninguna de las ofertas
¿Estudiáis desinvertir en activos hoteleros?
Nosotros somos una compañía que no descartamos nada, pero que nuestra vocación no es desinvertir. No somos un fondo de inversión que compra, tiene una determinada vida y tiene que vender los activos. Nuestra vocación es crear un portafolio grande, diversificado, complementario, que cree valor a los accionistas y que sea la mayor compañía hotelera de lujo y ultralujo.
¿Habéis recibido ofertas de compra interesantes?
Recibimos muchas llamadas de compradores para nuestros activos. Honestamente, hoy no hemos considerado ninguna de las ofertas y hemos tenido ofertas que sobre el papel son muy atractivas para nuestros activos o al menos a precios muy superiores a los que nosotros los compramos. Pero hoy creemos que tener un portafolio más grande y diversificado crea más valor para la compañía y por lo tanto para nuestros accionistas.
¿En qué os fijáis a la hora de comprar un activo inmobiliario?
Nos fijamos en que sea algo especial, en que sea difícilmente replicable, en que pueda ofrecer una experiencia distinta al huésped. Si miras nuestras transacciones más recientes, el Hotel Villa Magna tiene, y lo digo con toda la humildad, la mejor ubicación de Madrid. Es un activo con un enorme potencial en una parte no explotada hasta la fecha. Y mira que es un activo que lleva casi 50 años abierto, pero sin embargo nunca se ha explotado lo suficiente las zonas exteriores del hotel, que son un oasis en pleno paseo de la Castellana.
¿Cómo veis el sector hotelero este año?
2022 va a ser todavía un año de transición. Los activos de costa se han recuperado de una manera muy rápida. En todos estamos operando por encima de 2019 y sin embargo los activos de ciudad les está costando un poco más. Quizás todavía no se ha terminado de recuperar el ritmo de viaje de negocios. Y eso hace que los destinos de ciudad que tienen un mayor componente de negocios no hayan recuperado el ritmo. Creo que vamos por el buen camino, pero todavía 2022 va a ser un año en el que la pandemia en ese tipo de activos todavía se siente y se siente bastante en el caso de Europa.
En cuanto a la guerra en Ucrania, la percepción es distinta en el continente americano, pues la guerra se ve muy lejana, aunque se sigue con mucho interés y con preocupación por el drama humanitario que supone. Pero se ve como una guerra de Europa, más allá de Rusia y Ucrania. Eso hace que muchas decisiones de viajar a Europa se estén postergando o se estén ralentizando, y eso está afectando a las ocupaciones hoteleras.
Confío en que la situación va a ir recuperándose en los próximos trimestres, sobre todo en el tercero y en el cuarto. Y yo espero un año 2023 muy bueno. España es el segundo país más visitado del mundo antes de la pandemia. Lo va a volver a ser. Hay mucha gente queriendo venir a España y estoy convencido de que vamos a tener un aluvión de visitantes. Lo que hay que estar es listos para que cuando eso pase podamos recibirlos de la mejor manera posible.
¿Qué margen de crecimiento tiene el sector hotelero en España en términos de inversión? 2021 fue uno de los mejores años de la historia en inversión
2021 fue un año de inversión récord. Es la mejor muestra de que estamos haciendo las cosas bien. Estamos convencidos de que es el país que más va a crecer en términos de turismo de lujo y ultralujo. Fíjate la cantidad de nuevas aperturas que está habiendo en España y en concreto en Madrid. Todavía, por supuesto, hay mucho margen de crecimiento, no solamente la inversión, sino sobre todo en el desarrollo de este segmento que está llegando. Cuando nosotros compramos el Rosewood Villa Magna, yo recuerdo que en una entrevista me preguntaban sobre las tarifas. Yo decía que las tarifas en Madrid tenían mucho recorrido al alza, porque si las comparabas, incluso en igualdad de paridad de poder adquisitivo con otras capitales europeas, estábamos muy por debajo. Eso ya está pasando. La ciudad de Madrid está empujando sus tarifas a que se reconozca el valor de lo que está ofreciendo. Por lo tanto, lo que veo es una enorme demanda por invertir en España. Los inversores, tanto nacionales como extranjeros, estamos todos pendientes de España y encantados de hacer inversiones aquí.
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